- ఇప్పటికే కొనుగోలుదారుల కోసం ఎదురుచూస్తున్న 3 లక్షల ఇళ్లు.
- ఇంకా భారీగా నిర్మాణ దశలో ప్రాజెక్టులు.
- మధ్యతరగతిని పట్టించుకోకుండా లగ్జరీ ఇళ్లను నిర్మించడమే కారణమా?
- ఇన్వెంటరీ పేరుకుపోతున్నా ధరలు తగ్గించేందుకు సిద్ధంగా లేని బిల్డర్లు.
- రాబోయే రెండేళ్లు.. గృహ మార్కెట్‌కు కీలక పరీక్ష
హైదరాబాద్‌, మహా.
హైదరాబాద్‌ రియల్ ఎస్టేట్‌ రంగం వెలుపలికి చూస్తే పరుగులు తీస్తున్నట్టే కనిపిస్తోంది. నగర పశ్చిమ ప్రాంతాల నుంచి శివారు ప్రాంతాల వరకు భారీ భవన సముదాయాలు శరవేగంగా నిర్మితమవుతున్నాయి. కొత్త ప్రాజెక్టులు వరుసగా ప్రారంభమవుతున్నాయి. నిర్మాణంలో ఉన్న భవనాలు ఒక్కొక్కటిగా అమ్మకానికి సిద్ధమవుతున్నాయి. కానీ ఈ అభివృద్ధి చిత్రానికి మరోవైపు ఆందోళన కలిగించే వాస్తవం కనిపిస్తోంది. ఇళ్ల సరఫరా పెరుగుతున్న వేగానికి అనుగుణంగా కొనుగోలు శక్తి పెరగడం లేదు. ఇప్పటికే అమ్ముడుకాని గృహాల నిల్వ గణనీయంగా ఉండగా.. కొత్తగా వేలాది ఇళ్లు మార్కెట్‌లోకి వస్తున్నాయి. అయినప్పటికీ ధరలు తగ్గే సూచనలు కనిపించడం లేదు. ముఖ్యంగా మధ్యతరగతి కుటుంబానికి అందుబాటులో ఉండే ఇళ్ల కంటే కోటి రూపాయలు, రెండు కోట్లు, అంతకుమించి ధర కలిగిన గృహాల నిర్మాణానికే ఎక్కువ ప్రాధాన్యం లభిస్తోంది. దీంతో హైదరాబాద్‌ గృహ మార్కెట్‌లో సరఫరా ఉంది.. అవసరం ఉంది.. కానీ అందుబాటు ధరలో ఇల్లు మాత్రం అరుదవుతోంది.
**అమ్ముడుకాని ఇళ్లపై అసలు లెక్క ఇదే**
హైదరాబాద్‌లో ఇప్పటికే మూడు లక్షల ఇళ్లు అమ్ముడుకాకుండా ఉన్నాయన్న ప్రచారం ఇటీవల బలంగా వినిపిస్తోంది. 2026 తొలి ఆరు నెలల గణాంకాల ప్రకారం నగరంలో అమ్ముడుకాని నివాస గృహాల సంఖ్య 2,06,095గా ఉన్నట్లు తాజా పరిశోధన నివేదికలు చెబుతున్నాయి. నిర్మాణంలో ఉన్నవి, కొత్తగా ప్రారంభమైనవి, విక్రయానికి అందుబాటులో ఉన్నవి వంటి వివిధ దశలను కలిపి లెక్కిస్తే గృహాల మొత్తం నిల్వ మరింత ఎక్కువగా ఉంటుంది. ఇప్పటికే ఉన్న ఇళ్లు పూర్తిగా అమ్ముడయ్యేలోపే కొత్తగా నిర్మించిన ఇళ్లు మార్కెట్‌లోకి వస్తున్నాయి. ఈ పరిస్థితి కొనసాగితే నిర్మాణ సంస్థలపై అమ్మకపు ఒత్తిడి మరింత పెరిగే అవకాశం ఉంది.
**అమ్మకాల కంటే కొత్త ఇళ్లే ఎక్కువ**
2026 జనవరి నుంచి జూన్‌ వరకు హైదరాబాద్‌లో 19,249 నివాస గృహాలు విక్రయమైనట్లు తాజా గణాంకాలు వెల్లడిస్తున్నాయి. గత ఏడాది ఇదే కాలంతో పోలిస్తే అమ్మకాల్లో పెరుగుదల చాలా స్వల్పంగానే ఉంది. అదే సమయంలో 40,466 కొత్త నివాస గృహాలు మార్కెట్‌లోకి వచ్చాయి. అంటే అమ్ముడైన ఇళ్ల కంటే కొత్తగా అందుబాటులోకి వచ్చిన ఇళ్ల సంఖ్య ఎక్కువగా ఉంది. ఇప్పటికే ఉన్న నిల్వ తగ్గకముందే కొత్త సరఫరా చేరుతుండటంతో మార్కెట్‌లో ఇళ్ల నిల్వ క్రమంగా పెరుగుతోంది. నిర్మాణంలో ఉన్న భారీ ప్రాజెక్టులు కూడా రాబోయే నెలల్లో పూర్తయి అమ్మకానికి వస్తే ఈ ఒత్తిడి మరింత పెరగవచ్చు. ఉద్యోగాలు, వ్యాపార అవకాశాలు, సమాచార సాంకేతిక రంగం, ఔషధ పరిశ్రమ, ఆర్థిక సేవలు, అంతర్జాతీయ సంస్థల కార్యకలాపాల కారణంగా నగరంలో నివాస అవసరం కొనసాగుతూనే ఉంది. సమస్య ఇళ్ల అవసరం లేకపోవడం కాదు.. అందుబాటులో ఉన్న ధరలకు ఇళ్లు లేకపోవడమే.
**చదరపు అడుగు ధర పైపైకి.. కొనుగోలు శక్తి కిందకు**
అమ్ముడుకాని ఇళ్ల నిల్వ పెరుగుతున్నప్పటికీ హైదరాబాద్‌లో ఇళ్ల ధరలు మాత్రం తగ్గడం లేదు. 2026 తొలి ఆరు నెలల్లో నగర నివాస గృహాల సగటు చదరపు అడుగు ధర రూ.8,258కు చేరినట్లు గణాంకాలు సూచిస్తున్నాయి. గత ఏడాదితో పోలిస్తే ధరలు మరింత పెరిగాయి. భూముల విలువలు పెరగడం, నిర్మాణ సామగ్రి ధరలు అధికంగా ఉండటం, కార్మిక వ్యయం, రుణాలపై వడ్డీ భారం, అనుమతులు, పన్నులు, మౌలిక సదుపాయాల ఏర్పాటుకు అయ్యే వ్యయం పెరగడం వంటి కారణాలతో నిర్మాణ సంస్థలు ధరలను తగ్గించడానికి వెనుకాడుతున్నాయి. ముఖ్యంగా పశ్చిమ హైదరాబాద్‌లో భూముల ధరలు భారీగా పెరగడంతో అక్కడ నిర్మించే ఇళ్ల ధరలు కూడా సహజంగానే పెరుగుతున్నాయి. అయితే కుటుంబాల ఆదాయం అదే వేగంతో పెరగకపోవడంతో కొనుగోలుదారుడి సామర్థ్యానికి, ఇళ్ల ధరలకు మధ్య అంతరం పెరుగుతోంది. ఇంటి ధర పెరుగుతోంది.. కానీ దాన్ని కొనుగోలు చేసే కుటుంబం చేతిలో మిగిలే ఆదాయం మాత్రం పెరగడం లేదు. ఈ వ్యత్యాసమే మార్కెట్‌కు భవిష్యత్తులో అతిపెద్ద సవాలుగా మారవచ్చు.
**మధ్యతరగతి కోసం ఇళ్లు ఎక్కడ?**
హైదరాబాద్‌ గృహ మార్కెట్‌లో ప్రస్తుతం అత్యంత ఆందోళన కలిగిస్తున్న అంశం మధ్యతరగతి కుటుంబానికి అందుబాటులో ఉండే ఇళ్ల కొరత. రూ.50 లక్షల లోపు ధర కలిగిన ఇళ్ల అమ్మకాల వాటా కేవలం మూడు శాతానికి పడిపోయింది. రూ.50 లక్షల నుంచి రూ.కోటి మధ్య ధరల ఇళ్ల వాటా కూడా తగ్గుతోంది. మరోవైపు రూ.కోటి నుంచి రూ.రెండు కోట్ల మధ్య ధరలున్న ఇళ్ల అమ్మకాల వాటా గణనీయంగా పెరిగింది. రూ.రెండు కోట్ల నుంచి రూ.ఐదు కోట్ల వరకు ఉన్న ఇళ్లకు కూడా మార్కెట్‌లో స్థానం పెరుగుతోంది. దీని వెనుక అధిక ఆదాయం కలిగిన వర్గాల కొనుగోలు శక్తి పెరగడం ఒక కారణం కాగా.. నిర్మాణ సంస్థలు అధిక లాభాల కోసం ఖరీదైన గృహాల నిర్మాణాన్ని ఎంచుకోవడం మరో కారణం. ఫలితంగా సాధారణ ఉద్యోగి, మధ్యతరగతి కుటుంబం తన ఆదాయానికి సరిపోయే ఇంటి కోసం నగరానికి మరింత దూరం వెళ్లాల్సి వస్తోంది. అక్కడ ఇల్లు కొంత చౌకగా దొరికినా కార్యాలయానికి ప్రయాణ ఖర్చు, సమయం, పిల్లల విద్య, వైద్యం వంటి ఇతర ఖర్చులు పెరుగుతున్నాయి. ఇల్లు చౌకగా దొరికినా.. అక్కడ జీవించడం ఖరీదవుతున్న పరిస్థితి ఏర్పడుతోంది.
**పశ్చిమ హైదరాబాద్‌లో నిర్మాణాల వెల్లువ**
హైదరాబాద్‌ గృహ నిర్మాణ రంగంలో పశ్చిమ ప్రాంతం ప్రధాన కేంద్రంగా మారింది. గచ్చిబౌలి, ఆర్థిక జిల్లా, కోకాపేట, నార్సింగి, పుప్పాలగూడ, తెల్లాపూర్‌, కొల్లూరు ప్రాంతాల్లో భారీ నివాస సముదాయాలు నిర్మితమవుతున్నాయి. సమాచార సాంకేతిక సంస్థలు, అంతర్జాతీయ కార్యాలయాలు, ఆర్థిక సేవా సంస్థలు, ఔషధ పరిశ్రమల విస్తరణతో ఈ ప్రాంతాల్లో ఉద్యోగావకాశాలు పెరిగాయి. రహదారి సౌకర్యాలు, విమానాశ్రయానికి అనుసంధానం, బయటి వలయ రహదారి వంటి మౌలిక వసతులు భూముల విలువలను మరింత పెంచాయి. ఇదే సమయంలో భారీ స్థాయిలో గృహ నిర్మాణాలు కూడా జరుగుతున్నాయి. 2026 రెండో త్రైమాసికంలో హైదరాబాద్‌లో కొత్తగా అందుబాటులోకి వచ్చిన నివాస గృహాల్లో పశ్చిమ ప్రాంతం వాటా 72 శాతానికి పైగా ఉన్నట్లు తాజా గణాంకాలు సూచిస్తున్నాయి. ఒకే ప్రాంతంలో భారీగా ఇళ్లు నిర్మితమవుతున్న నేపథ్యంలో వాటిని కొనుగోలు చేసే సామర్థ్యం ఉన్న కుటుంబాల సంఖ్యపై సహజంగానే ప్రశ్నలు తలెత్తుతున్నాయి. నిర్మాణాల వేగం పెరిగింది.. ఇప్పుడు అమ్మకాల వేగం కూడా అదే స్థాయిలో పెరగాల్సిన అవసరం ఉంది.
**ధర తగ్గించని నిర్మాణ సంస్థలు.. రాయితీలతో ఆకర్షణ**
అమ్మకాలు ఆశించిన స్థాయిలో లేకపోయినా నిర్మాణ సంస్థలు నేరుగా ధర తగ్గించడానికి సిద్ధపడటం లేదు. దీనికి భూమి, నిర్మాణ వ్యయం ప్రధాన కారణాలుగా కనిపిస్తున్నాయి. ఒక ప్రాజెక్టు ప్రారంభించిన తర్వాత ధర తగ్గిస్తే ఇప్పటికే ఇల్లు కొనుగోలు చేసిన వారి నుంచి అభ్యంతరాలు రావచ్చు. అంతేకాదు నిర్మాణ సంస్థల లాభదాయకత కూడా దెబ్బతినే అవకాశం ఉంది. అందుకే ధరను బహిరంగంగా తగ్గించకుండా వివిధ రకాల ప్రోత్సాహకాలను అందిస్తున్నారు. వాహన నిలుపుదల స్థలం, ఇంటి అంతర్గత అలంకరణ, గృహోపకరణాలు, బంగారు నాణేలు, వాహనాలు, వాయిదా చెల్లింపుల్లో సడలింపులు వంటి ప్రయోజనాలతో కొనుగోలుదారులను ఆకర్షించే ప్రయత్నం చేస్తున్నారు. దీని వల్ల ప్రకటించిన ధరలో పెద్ద మార్పు కనిపించకపోయినా తుది ఒప్పందంలో కొనుగోలుదారుడికి కొంత ప్రయోజనం లభించే అవకాశం ఉంది. ఈ పరిణామం భవిష్యత్తులో మరింత పెరిగితే చదరపు అడుగు ధర కంటే తుది కొనుగోలు ధరే మార్కెట్‌కు అసలు కొలమానంగా మారే అవకాశం ఉంది.
**కుప్పకూలడం కాదు.. మారుతున్న మార్కెట్‌**
హైదరాబాద్‌ గృహ మార్కెట్‌ పూర్తిగా కుప్పకూలుతోందని చెప్పడానికి ప్రస్తుతం ఆధారాలు లేవు. నగర ఆర్థిక వ్యవస్థకు బలమైన పునాది ఉంది. సమాచార సాంకేతిక రంగం, ఔషధ పరిశ్రమ, ఆర్థిక సేవలు, అంతర్జాతీయ సంస్థల కార్యకలాపాలు కొనసాగుతున్నాయి. కార్యాలయాల అవసరం పెరుగుతుండటంతో ఉద్యోగ అవకాశాలు కూడా కొనసాగుతున్నాయి. అందువల్ల నివాస గృహాలకు ప్రాథమిక డిమాండ్‌ భవిష్యత్తులోనూ ఉండే అవకాశం ఉంది. అయితే కొనుగోలుదారుడి స్వభావం మారుతోంది. గతంలో ధరలు మరింత పెరుగుతాయన్న అంచనాతో ముందుగానే ఇల్లు కొనుగోలు చేసే వారు ఉండేవారు. ఇప్పుడు మాత్రం కొనుగోలుదారుడు ఆచితూచి అడుగు వేస్తున్నాడు. ఇంటి ధర, రుణ భారం, నెలవారీ వాయిదా, నిర్మాణ నాణ్యత, ప్రాంత అభివృద్ధి, రవాణా సౌకర్యాలు, భవిష్యత్‌ విలువ వంటి అంశాలను పరిశీలించిన తర్వాతే నిర్ణయం తీసుకుంటున్నాడు. అంటే కొనుగోలుదారుడు మార్కెట్‌ను విడిచిపెట్టలేదు.. తన షరతులపై కొనుగోలు చేయాలని నిర్ణయించుకున్నాడు.
**రాబోయే రెండేళ్లలో అసలు పరీక్ష**
ఇప్పటికే నిర్మాణంలో ఉన్న వేలాది ఇళ్లు వచ్చే ఏడాది, ఆ తరువాతి కాలంలో పూర్తయి మార్కెట్‌లోకి రావాల్సి ఉంది. అదే సమయంలో కొత్తగా ప్రారంభించే ప్రాజెక్టుల వేగం కొంత తగ్గుతున్న సంకేతాలు కూడా కనిపిస్తున్నాయి. ఇది నిర్మాణ సంస్థలు మార్కెట్‌లోని పరిస్థితిని గమనిస్తున్నాయన్న సూచనగా భావించవచ్చు. అమ్మకాలు ప్రస్తుత స్థాయిలో కొనసాగి.. కొత్తగా వచ్చే ఇళ్ల సంఖ్య తగ్గితే మార్కెట్‌ క్రమంగా సమతుల్యం కావచ్చు. కానీ నిర్మాణంలో ఉన్న భారీ ప్రాజెక్టులు ఒకేసారి పూర్తయి వేలాది ఇళ్లు అమ్మకానికి వస్తే నిల్వ మరింత పెరిగే అవకాశం ఉంది. అప్పుడు కొనుగోలుదారుడి బేరసార శక్తి పెరుగుతుంది. నిర్మాణ సంస్థలు ధరలు తగ్గించకపోయినా మరిన్ని రాయితీలు, ప్రత్యేక ప్రయోజనాలు ప్రకటించాల్సిన పరిస్థితి రావచ్చు. అందువల్ల హైదరాబాద్‌ రియల్ ఎస్టేట్‌కు వచ్చే పన్నెండు నుంచి ఇరవై నాలుగు నెలలు అత్యంత కీలకం.
చివరికి హైదరాబాద్‌ గృహ మార్కెట్‌ను నిర్ణయించేది ఎన్ని భవనాలు నిర్మించామన్నది కాదు.. ఎన్ని కుటుంబాలు వాటిని కొనుగోలు చేయగలిగాయన్నదే. నగరం వేగంగా అభివృద్ధి చెందడం ఆనందించాల్సిన విషయమే. కానీ నగర అభివృద్ధి ఫలితాలు మధ్యతరగతి కుటుంబానికి సొంతింటి రూపంలో అందకపోతే ఆ అభివృద్ధిలో ఒక కీలకమైన లోటు మిగిలిపోతుంది. ప్రస్తుతం హైదరాబాద్‌లో ఇళ్ల కొరత కంటే అందుబాటు ధరల ఇళ్ల కొరతే పెద్ద సమస్యగా మారుతోంది. నిర్మాణ సంస్థలు అధిక ధరల గృహాలపై దృష్టి పెడుతుండగా.. మధ్యతరగతి కుటుంబాలు మాత్రం తమ బడ్జెట్‌కు సరిపోయే ఇంటి కోసం నగర సరిహద్దులు దాటాల్సి వస్తోంది.
